Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adóköteles!
Ingatlanközvetítőként főleg lakóingatlanok értékesítésével foglalkozom, így most ezek eladásánál felmerülő adózásról adok neked tájékoztatást. Folyamatosan felmerülő kérdés az ügyfelektől így az elején szeretném tisztázni: Az adót az eladáskor, az illetéket pedig az ingatlan vásárlásakor kell fizetni. Most az adózásról olvashatsz.
Adómentesség
Az eladás első lépései között érdemes megnézni, hogy kell-e egyáltalán adóznod, ha eladod az ingatlant. Ilyenkor azt kell megvizsgálni, hogy hány éve vetted az ingatlant. Az ingatlan szerzését követő 5. évben már nem kell adót fizetned. Ez azt jelenti, hogy amelyik évben szerezted az a 0. év és a következő év az első.
pl. ha 2015-ban vetted/szerezted az ingatlant, akkor a szabály szerint
2015 a szerzés éve ( azaz 0. év)
2016 az első év
2017 a második év
2018 a harmadik év
2019 a negyedik év
2020 az ötödik év a vásárlás évét követően.
2020-ban már adómentesen tudod eladni az ingatlanod!
Az eladás évének ugyanígy azt kell alapul venni, hogy az eladásod adásvételi szerződése mikor lett érkeztetve a földhivatalba. Nem az számít, hogy mikor kapod meg a pénzt!
A fizetendő adó kiszámítása
A számításhoz először tisztázni kell egy két fogalmat.
Bevétel: Ez az eladási ár, amit megkapsz az ingatlanért.
Megszerzés éve: A fentiek alapján.
Eladás éve: A fentiek alapján.
Levonható költségek:
– Megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások (pl. ügyvédi díj, fizetett illeték mértéke…)
– Az átruházással kapcsolatos kiadásokat a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában. (Ingatlanközvetítő díja, reklám díja, szakértő díja…)
– Értéknövelő beruházások: Az ingatlan szokásos piaci értékét növelő, számlával igazolható kiadás. (pl. ablakcsere, gépészeti felújítás, úszómedence, riasztó…) De ide tartozik az átruházást megelőző 24 hónapban történt olyan állagmegóvási munkálat(ok) összessége is aminek a számlával igazolható együttes összege meghaladja a szerződésben rögzített bevétel 5%-át. (pl. tapétázás, festés, burkolás)
Az ingatlan adó kiszámításakor több tényezőt is figyelembe kell venni!
A jövedelmet ami után adózni kell, úgy kell megállapítani, hogy a bevételből levonjuk a költségeket majd… az így kapott un. számított összeget a vásárlástól/szerzéstől eltelt idő függvényében tovább kell csökkenteni a következők alapján:
A megszerzés évében: 100% (azaz nem csökkenthető) 2015
A megszerzés évét követő 1. évben: 100% (azaz nem csökkenthető) 2016
A megszerzés évét követő 2. évben: 90% (azaz 10%-al csökkenthető) 2017
A megszerzés évét követő 3. évben: 60% (azaz 40%-al csökkenthető) 2018
A megszerzés évét követő 4. évben: 30% (azaz 70%-al csökkenthető) 2019
A megszerzés évét követő 5. évben: 100% (ez már adómentes év) 2020
A már (a fentiek alapján) csökkentett összeg lesz az adóalap, aminek a 15%-át kell adóként befizetni az állam felé.
Példa az ingatlan adó kiszámításához.
Egy magánszemély 2018. évben 24 millió forintért értékesíti a 2014. évben 16 millió forintért vásárolt házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik, így beleszámít a bevételbe. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését.
A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki. 2017. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával rendelkezik. (Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a be-vétel 5 százalékát (1 250 000 forintot).) Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 500 ezer forintot tettek ki.
Az ingatlan eladási ára: 24.000.000 Ft
A vevő által fizetett késedelmi kamat: 1.000.000 Ft
Bevételek összesen: 25.000.000 Ft
Az ingatlan szerzési összege: 16.000.000 Ft
Az értéknövelő beruházások: 3.500.000 Ft
Az átruházás költségeinek összege: 500.000 Ft
Költségek összesen: 20.000.000 Ft
A számított összeg (Bevételek mínusz a Költségek): 5.000.000 Ft
Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30%-a: 1.500.000 Ft
Tehát 1.500.000 Ft-nak a 15%-át kell személyi jövedelemadóként megfizetni az állam felé.
Mikor kell befizetni?
A jövedelmet és annak az adóját, az eladás évének a személyi jövedelemadó bevallásban kell feltüntetni és az előírt benyújtási határidőre kell az adót befizetni az állam felé.
Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik!