Ha csak nekiugrasz akkor gyorsan meglepetés érhet!
Egy korábbi cikkben, már említettem hogy melyek azok az előkészületek amikkel az eladás előtt szükséges foglalkozni. Ezeknek a fontosságát nem győzöm kiemelni. Közvetítői munkám során annyiszor találkoztam már olyan eladóval, aki minden átgondolás és előkészület nélkül ugrott bele az eladásba, aminek következtében komoly nézeteltérések és kellemetlenségek jöttek sorba. A vevők és a jó ajánlatok helyett inkább ezekkel kellett foglalkoznia az eladónak. Te NE KÖVESD EL ezt a hibát. Ha kell, olvasd el újra az említett cikket.
Most csak gyorsan végigfutnám őket.
- Valóban el kell, vagy el akarod adni? Tényleg az eladás nyújt megoldást a problémádra?
- Mennyi időn belül kell eladnod a lakást?
- Hogyan tudsz majd kiköltözni? Alternatíva a költözésre, ha a vevővel nem tudsz egyezkedni az időben? Hova? Kihez? Albérlet? …stb.
- Ki fog Foglalkozni az eladással a családból?
- Önállóan adod el, vagy megbízol egy szakembert?
- Mit kell csinálni? Milyen feladatokkal kell számolni?
- Mire kell felkészülni előre?
- Mit kell beszerezni az eladáshoz?
Ingatlan eladás előtt…
Ezekkel a lépésekkel tudod megalapozni a sikeres ingatlan eladást. Ne hagyj ki semmit sem, ne ugorj át, vagy halaszd el későbbre. Csak magadat csapod be!
Tulajdoni lap beszerzése: A vevőnek ezzel tudod igazolni, hogy te vagy a tulajdonos (vagy az egyik). Ezzel tudod igazolni a terheket, vagy a tehermentességet és az ingatlan jogi állapotát.
A friss tulajdoni lapot már az ingatlan eladás elején érdemes beszerezni!
FONTOS! Friss legyen! Amikor elkezded árulni az ingatlant, akkor kérj egy aktuális állapotot mutató tulajdoni lapot. A régi (90 napnál régebbi.) Már nem számít frissnek. A vevők örülnek, ha az ingatlan megtekintésekor az elmondottakat egy tulajdoni lappal is igazolják. Te legyél erre felkészülve.
Ami miatt még érdemes az eladás megkezdésekor egy új tulajdoni lapot beszerezni az a saját ellenőrzésünk. Meg kell nézni, hogy minden kifizetett teher le lett-e törölve. Ha nem akkor máris kezdj bele a törlésbe. Ellenőrizni kell, hogy minden fel van-e tüntetve az dokumentumon, ami az ingatlanról kell. pl. (tároló, gépkocsi-beálló, hitelek, haszonélvezetek…stb.) Az ingatlan adati jól vannak-e feltüntetve? Cím rendben van-e?
Ha bármiben eltérés van, akkor érdemes felkeresni a területileg illetékes földhivatalt és egyeztetni az adatokat és paramétereket. Ha kell, akkor azok módosítását kérni. (De egy ilyen módosítás előtt érdemes egy ügyvéddel is egyeztetni, mert lehet, hogy az adásvételi szerződéssel együtt is be lehet nyújtani a változtatások iránti kérelmet. Ezzel az eljárási díjat sokszor meg lehet spórolni. De ha olyan adat, bejegyzés változtatása szükséges, ami hátráltatja az eladást, akkor mindenképpen meg kell csinálni. Ilyenkor érdemes a gyorsított ügymenetet kérni, amivel némi plusz díj ellenében előbb elkészül az már módosult tulajdoni lap.)
Hol lehet beszerezni a Tulajdoni lapot?
- A területileg illetékes földhivatalban. De itt csak hiteleset adnak. 6250 Ft;
- Kormányablakban. Itt adnak hiteleset 6250 Ft; e-hiteleset 3600 Ft; és nem hiteleset 1000 Ft-ért
- Ügyfélkapun. Évente 2 tulajdoni lap ingyenesen lehívható, ha van ügyfélkapu hozzáférésed. Ha már lekértél kettőt, akkor a díjak itt is az e-hitelesnél 3600 Ft, a nem hitelesnél pedig 1000 Ft. Bankkártyával tudod majd kifizetni. (OTP terminál)
Az ingatlan felkészítése az eladásra.
Ez annyit tesz, hogy az ingatlant az állapotához képest a legjobb formájába kell hozni, hogy a legtöbbet kaphasd meg a lakásért. Erről írtam egy elég terjedelmes cikket. Ezt itt tudod elolvasni.
Az ingatlan irányárának meghatározása.
Az előkészületek során ki kell alakítani az aktuális piachoz igazított irányárat is. Ha túl alacsony az ingatlan irányára, akkor bukhatsz az eladáskor, ellenben ha túl magas áron kezded el hirdetni akkor pedig döcögős lesz az eladás ami szintén rosszabb vételárat fog eredményezni mintha a piaci viszonyoknak megfelelően áraztad volna be az ingatlan már az eladás elején!
Tévhit! Amikor arra számítunk, hogy majd úgyis lealkudják, illetve hogy a vevő úgy is alkuszik…. Persze hogy fog alkudni a vevő, De az hogy mennyit? Azt nem kell előre elkönyvelni. Főleg nem azt hogy sokat. A 10 %-os alkuk ideje már lejárt. Én adtam már el ingatlan 50 ezer forint alkuval is, sőt ma akár egy árlicit is összejöhet.
A jól kialakított irányár nagyban megkönnyíti az ingatlan eladását.
Nem az alkupozícióra kell sokat hagyni. Persze számolni kell vele, mert alku nélkül, mereven ragaszkodva az árhoz nehéz megegyezni (nem lehetetlen, csak nehezebb). Az eddigi tapasztalataim (több mint 450 sikeres áralku) alapján, ha 2-5% között számolunk az alkura és a piachoz jól állítjuk be az ingatlan árát, akkor elég érdeklődő fog jelentkezni ahhoz, hogy egy jobb ajánlatot is kapjunk, vagy kialakuljon egy licithelyzet, amivel még jobban járhatunk.
Ellenben ha a piachoz viszonyítva magasabb áron kezded el árulni a lakást (és várod a csodát), de csak egy két turista fogja megnézni azt, nem fogsz ajánlatot kapni, ha igen akkor pedig sokkal mélyebbet, mint amit az előző esetben kapnál. A vevő mindig képben lesz az eladó ingatlanok árával és a magas ár felkérés neki egy nagy alkura.
Ne kövesd el ezt a hibát!
Dokumentáció készítése az ingatlanról.
Ez egy „gyűjtögető” feladat. Össze kell szedni az ingatlanról minden olyan anyagot, ami a vevő tájékoztatásához kell, illetve amit (ket) az eladás során te fel fogsz használni.
- Tervek, műszaki leírás az ingatlanról. (Ha van ilyen.)
- Ha történt felújítás és arról van dokumentáció, akkor az is jól jöhet.
- Rezsiszámlák egy évre visszamenőleg, hogy igazolni lehessen az ilyen irányú kiadásokat. Ha nincs kézzel fogható számla, mert eldobtad, vagy mert online számlát kaptál és online fizettél, akkor érdemes a szolgáltatótól megszerezni az előző évre vonatkozó adatokat. A legfontosabb a fűtés éves díja, gáz éves díja, közös költség.
- Az előbb már kivesézett tulajdoni lapra is szükség lesz.
- Ha teher van az ingatlanon, akkor a banki igazolás (ilyenkor elég az előző elszámoló levél is) a tartozás mértékéről. Ha haszonélvezet van bejegyezve a tulajdoni lapra, de már nem él a haszonélvező, akkor a halotti anyakönyvi kivonat a törléshez …stb.
- Fotókat kell készíteni az ELADÁSRA MÁR FELKÉSZÍTETT ingatlanról. Ha kell szakember bevonásával. Az ingatlan eladáshoz szükséges fotók elkészítéséről egy másik bejegyzésemben olvashatsz részletesebben. Ingatlan fotók elkészítése.
- Alaprajzot kell készíteni az ingatlanról. Hogy milyen alaprajzot és milyen formában érdemes majd használni az eladás során, arról itt olvashatsz részletesebben.
Ha lelkiismeretesen nekifogsz és elvégzed az előkészületeket, még az ingatlan piacindítása előtt, akkor az elkövetkező 1-2 napra elég sok feladatod lesz, de megéri a fáradságot, mert ezekkel már nem kell foglalkoznod menet közben és nem akkor kell kapkodnod. Amikor ott a vevő egy jó ajánlattal, de te nem tudod megmutatni a tulajdoni lapot, vagy még meg kell oldani egy földhivatali adatváltoztatás, akkor a vevő nem fog rád várni és egy másik ingatlant vesz majd meg. Ne járj így!
Jó előkészületeket! Sikeres eladást!
Ahhoz hogy a teljes folyamatot átlásd nézd meg még ezt az írást is.