Ingatlan eladás lépésről lépésre

Ezen az oldalon teljes részletességgel megmutatom neked, hogy milyen feladatokból áll össze egy sikeres ingatlan eladás. Megismerheted az egyik legjobban működő eladási módszer részleteit, amit azért szeretnek a profi ingatlanosok, mert 96%-os hatékonysággal működik és könnyen elérhető a legjobb eladási ár.

TIPP: Ha végigolvastad ezt a cikket, akkor 2. lépésként tanulmányozd át azokat a bejegyzéseket is, amikre menet közben utalok, mert azokból további hasznos infókat kapsz a lakás, vagy ház eladáshoz. (Ez egy hosszabb, de könnyen olvasható írás. Az olvasási idő kb. 10 perc.)

A következőkről olvashatsz:

1. Ezzel kezdd az ingatlan eladást!

Amikor megszületik a fejedben a gondolat, hogy el kell adnod az eddig szeretett otthonként működő lakást, egyből jön a következő kérdés, hogyan is kezdd el az egészet. Ezen a felgyorsult ingatlanpiacon már nem elég csak úgy nekiesni és meghirdetni az ingatlant. Hamar meglepetések érhetnek. Ráadásul, ha nem figyelsz oda a részletekre, akkor lemaradhatsz a legjobb vevőkről és az ajánlataikról!

Mindenképpen szánd rá az időt és beszéld át a családdal az eladás tényét, az ezzel járó kérdéseket, eseményeket. Beszéljétek meg, hogy ki milyen módon vesz részt az ingatlan eladásban.

A következőket érdemes átgondolni már az elején:

Valóban az ingatlan eladás lesz a legjobb megoldás?

Érdemes még az elején letisztázni, mert sok kellemetlenségtől és problémától tudod magad megóvni, ha még az elején kiderül, hogy nem is az ingatlan eladás a legmegfelelőbb megoldás a problémádra. Ne akkor gondold meg magad, amikor a vevő már az adásvételi szerződést szervezi, mert egy agilisebb vevő esetében, az ilyenkor történő visszalépés, akár jogi következményekkel is járhat.

Mennyi időn belül kell eladni a lakást?

Az eladás okából adódóan valószínűleg adott lesz hogy mennyi időn belül kell mindenképpen letudni az eladást. Ellenben ha úgy gondolod, hogy téged nem hajt a tatár, akkor is érdemes egy reális időpontot megállapítani, mert ha túl sokáig lesz a piacon az ingatlan az csak árt az eladásnak és a végleges ár is alacsonyabb lesz mint egy jó ütemezett ingatlan eladás esetében.

Hogyan tudtok kiköltözni az ingatlanból?

Magyarországon az az elfogadott, hogy akkor adjuk át az ingatlant a vevőknek, amikor azt teljesen kifizették. A kiköltözési időt az adásvételtől számoljuk és nem a vételár kifizetésétől, bár a vételár kifizetéséhez kötjük. Teljesen szokványos egy 60-90 napos kiköltözés, hiszen ha a vevő hitelből vásárol, akkor a hitel folyósításához is ennyi idő kellhet maximum. Ellenben egy készpénzes vevő esetében ez akár csak 30 nap. Ezt az időt a felek közösen állapítják meg, de mindig a kifizetéshez kell igazítani.

Ki fog foglalkozni az ingatlan eladással a családból?

Láttam már szép nagy káoszt, amikor mindenki csinálta, de senki sem látta át! Érdemes előre megállapodni a családban, hogy ki mit fog csinálni az eladási folyamat alatt. Fontos hogy minden feladatnak meg legyen a gazdája, mert különben csak káosz és probléma lesz a vége mindennek. Ez pedig biztosan a végeredmény rovására fog menni!

Önállóan adod el vagy megbízol egy szakembert?

Biztosan tudom, hogy már a folyamat legelején érdemes eldönteni hogy önállóan vagy szakember bevonásával oldjátok meg az ingatlan eladását. Ha felkészült vagy az eladásra és az azzal járó feladatokra, akkor egyedül is meg tudod oldani, de ha nem vagy biztos a dolgodban, akkor mindenképpen érdemes konzultálni egy szakemberrel, vagy akár rábízni az eladás teljes folyamatát.

2. Csináld meg a kötelező előkészületeket!

Tulajdoni lap lekérése.

Ez az egyik legfontosabb előkészület. Ennek ellenére szinte mindenki az “ezer éves” dokumentumokat mutogatja…. Sokszor egy lekért friss tulajdoni lapról derül ki, hogy fennmaradt a teherként a 10 éve kifizetett hitel, vagy a már rég nem aktuális SZOCPOL, esetleg egy haszonélvezet… Ha olyan bejegyzés van az ingatlan tulajdoni lapján, ami már nem aktuális, akkor azt töröltetni kell a Földhivatalban.

A vevő érdeklődni fog a tulajdoni lapról, ha nem akkor pedig te mutasd meg amikor eljön az ideje. (Ez hitelessé teszi a kommunikációdat.) El kell tudnod mondani, hogy milyen az ingatlan jogi helyzete. (Tulajdonosok, hitel, terhek, ingatlan megnevezése, tulajdonviszonyok…) Ha nem egyértelmű számodra a tulajdoni lap tartalma, akkor érdemes tanácsot kérni, tájékozódni a földhivatalban, egy ügyvédnél, vagy egy tapasztalt ingatlanközvetítőnél. Esetleg olvasd el ezt a témába vágó cikket. >>> ITT!

Ha az ingatlanon van banki teher, akkor mindenképpen egyeztess a bankkal, hogy mennyi az aktuális tartozás, és miként lehet majd tehermentesíteni az ingatlant ha eladod azt. Ugyan ez a helyzet a még aktuális SZOCPOL, vagy CSOK esetében is. Ezekről majd tájékoztatnod kell a vevődet a megegyezéskor!

Az ingatlan felkészítése az eladásra.

Olyan folyamat, amivel azt kell elérned, hogy a lakás/ház a legjobb arcát mutassa, amikor a vevő megtekinti azt. Itt nem felújításról beszélek csupán azokról a munkákról amivel a legideálisabb állapotba lehet hozni az ingatlant. Ha ezt jól csinálod akkor 2-3%-ot is nyerhetsz az alkunál! Erről részletesebben itt olvashatsz -> KLIKK IDE!

Az eladó ingatlan irányárának meghatározása.

Nagyon fontos hogy az aktuális piacnak MEGFELELŐ irányárat alakíts ki, mert csak azzal tudsz hatékonyan eladni. Ha túl alacsony az ár akkor buksz az eladáson. Ha túlságosan magasra sikerül a kezdőárat beállítani, akkor pedig döcögős lesz az eladás és ilyenkor biztos, hogy olcsóbban fogod eladni az ingatlant, mintha már az elején a piachoz viszonyítottan ideális árat állítottál volna be ingatlannak.

Dokumentáció készítése az ingatlanról.

Mindent össze kell szedni ami csak tudsz. Tervek; felújítási papírok; rezsiszámlák legalább egy évre visszamenőleg; tulajdoni lap; infó az ingatlanon lévő terhekről. A már felkészített ingatlanról minőségi fotókat kell készíteni, vagy készíttetni. Szükséges lesz egy átlátható és jól látható alaprajzra is, amit fel lehet tüntetni majd a hirdetésekben.

Az ingatlan fotózásáról bővebben ide kattintva olvashatsz: FOTÓZÁS

Alaprajz készítésről pedig ide kattintva találsz hasznos infókat: RÉSZLETEK ITT!

Hirdetési anyag összeállítása.

Ehhez négy dolog fog kelleni. A fotók, az alaprajz, az ingatlan ismerete és a megírt hirdetési szöveg. Az első hármat már a dokumentáció elkészítésénél letudtad, most a hirdetés szövegét kell megírni.Törekedj arra hogy az ingatlannak megfelelő célpiachoz szóljon a hirdetésed.

Továbbá úgy írd meg a szöveget, hogy érzelmeket közvetítsen az olvasó felé és elég információt tartalmazzon ahhoz, hogy csak olyanok hívjanak, akik a Te vevőid lesznek. Érdemes már a hirdetéssel is megszűrni az érdeklődőket. Neked nem az kell hogy mindenki megnézze a lakást, hanem csak a jó vevők kellenek!

Ha az előkészületekkel meg vagy, akkor gyerünk tovább…

3. Hirdesd úgy a lakásod, ahogy a profik!

Ahhoz hogy vevőkkel kerülj kapcsolatba az egyik legjobban működő módszer az ingatlan meghirdetése. A korábban összeállított ingatlan hirdetési szöveget kell elhelyezni az offline és online médiában a már elkészített jó minőségű fotókkal és alaprajzzal együtt. Ha a jó hirdetések megfelelő helyen vannak elhelyezve, akkor az ideális vevők fognak jelentkezni és érdeklődni az ingatlan felől.

Újság és laptop a hirdetéshez.

Az ingatlant újságban és az interneten is érdemes meghirdetni.

  • Csak olyan ingatlan hirdetést érdemes megjelentetni, amely a célközönséghez szól.
  • Csak olyan helyen érdemes hirdetni ahol a célközönség jelen van.
  • A hirdetésben minőségi fotóknak és informális alaprajznak kell lennie.
  • A hirdetésnek annyi információt kell tartalmaznia, ami alapján a vevő el tudja dönteni, hogy megnézze-e a lakást vagy nem. Ne azért jöjjön csak el mert nem kapott infót valamiről…
  • Az ingatlanhirdetéseket a hirdetési felületeken pozicionálni kell! (Ezért a legtöbb helyen fizetni kell.)
  • Minden nap kezelni kell a hirdetéseket. Frissíteni, cserélni a fotót, a szöveget átírni ha kell.

4. Érdeklődők kezelése.

A jó hirdetés és a jó hirdetési tevékenység eredményeként érdeklődők, vevők fognak jelentkezni azzal a céllal, hogy megnézzék az ingatlant. Ha a hirdetéssel jól céloztál, akkor jó érdeklődők fognak veled időpontot egyeztetni az ingatlan megtekintése végett. Ez már félsiker!

Mivel az első lépések során már felkészültél az ingatlan paramétereiből, így könnyen fogod tájékoztatni a vevőket az érdeklődés során. Akit a tájékoztatást követően is érdekel az ingatlan azzal időpontot kell egyeztetni egy személyes találkozóra. Ez a találkozó már a lakásban lesz, ekkor fogod bemutatni neki az ingatlant.

Telefon érdeklődik a vevő.

Az érdeklődők tájékoztatása a legtöbbször telefonon történik.

  • Ne egyeztess egyből időt! Előbb beszéljetek az ingatlanról, válaszolj a felmerülő kérdésekre.
  • Figyelj hogy csak arra válaszolj amit kérdeznek, ne mondj többet mint amit kell.
  • Ha nem alkalmas az idő a beszélgetésre, akkor ne vedd fel a telefont vagy ígérj visszahívást és… Hívd vissza amikor már nyugodtan tudsz vele beszélni!
  • Alkuról ne beszélj ha kérdezik, akkor sem, mivel nem látták az ingatlant! Ha kérdezi, akkor mond hogy ésszerű keretek között igen alkuképes, de nézze meg és utána beszéljetek a pénzről.

5. Eladó ingatlan bemutatása a vevőnek.

Ez már komoly feladat. Itt a háttérbe kell tenni a tulajdonosi érzelmeket. Akkor hatékony az ingatlan bemutatása a vevőnek, ha annyi információt kap a vevő, ami ahhoz kell hogy megragadja a figyelmét az ingatlan. Mivel Te előzetesen nem ismerted a vevőt és nem ismered a vevő “érzelmi nyomógombját” sem, így tudatosan nem fogod tudni a vevőt érzelmileg befolyásolni. A legjobb, ha próbálsz tárgyilagos lenni a lakás bemutatása során és a végén megkérdezni, hogy megveszi-e.

  • Az ingatlan maximálisan legyen felkészítve a bemutatásra.
  • Csak az legyen otthon, aki nem tud máshol lenni!
  • Az érzelmeket tedd a háttérbe.
  • Legyél tárgyilagos.
  • Írd fel a vevő nevét és telefonszámát és írj egy pár gondolatot a történtekről, hogy tudd majd azonosítani ha újra keres.

6. Ajánlat, Áralku.

Ez a következő “próbatétel” ahol minden részletre figyelned kell, ha jó árat szeretnél kapni az ingatlanért. Könyvet lehetne írni arról, hogy hány és hány irányba mehet el egy alkudozás, de egy a lényeg, aki kérdez az irányít! Ingatlanközvetítőként már több mint 400 sikeres áralkun vagyok túl, de sajna nem lehet előre felkészülni egy esetre sem. Kérdezz és nyerni fogsz!

  • Ne mond el mi az alja! Adjon a vevő ajánlatot!
  • Kérdezz és irányítsd az alkut!
  • Ne legyél erőszakos, nyomulós!
  • Figyelj rá hogy a vevő úgy érezze ő van nyerő helyzetben!

Az alkudozásról ITT olvashatsz további részleteket!

Kézfogás a megegyezéskor.

A sikeres ingatlan eladás kulcsfontosságú eleme az áralku.

7. Foglalózás.

Ha megegyeztetek, akkor jöhet a foglaló! Nem előleg! A megegyezés bebiztosítása érdekében szokott a vevő foglalót adni, az eladó pedig foglalót kérni. Ha ezt nem az adásvételkor, hanem annak a bebiztosítása érdekében teszitek, magyarul hogy Te ne add el másnak Ő pedig ne vegyen másikat, akkor ezt mindenképpen le kell papírozni! Erre tökéletes egy kéttanús előszerződés. De ne a netről töltsd le hanem ügyvédtől szerezd be.

Fontos! Ez nem adásvételi szerződés. Az előszerződéssel az adásvételiig tudod bebiztosítani a megállapodásotokat és a foglaló átvételét. Nem egyszerű, de érdemes bebiztosítani a megegyezést, hogy ne gondolja meg magát a vevő. Ha nem mersz előszerződést írni akkor fogjatok kezet a megegyezésre, beszéljétek le a részleteket egy kávé és egy üdítő mellett és szervezzétek le az adásvételt.

8. Adásvételi szerződés, Birtokba-adás.

Adásvételi szerződés: Jogilag itt adod el az ingatlant. Ezt már ügyvéd csinálja! Jellemzően az ügyvédet a vevő választja és Ő is fizeti. Ne izgulj az adásvételnél a jog kimondja hogy az ügyvéd mindegyik felet egyforma szinten kell hogy képviselje (tapasztalatom alapján ritka ha nem így van), de ha nem bízol ebben, akkor az adásvételi szerződés tervezetét le is tudod egyeztetni a saját ügyvédeddel, vagy az ügyvédek is tudnak egymás között egyeztetni.

Birtokba-adás: Itt adod át az ingatlant és a kulcsokat a vevőnek. Innentől már az Ő felelőssége az ingatlan. Általánosságban ez a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg, vagy utána 1-2 nappal történik, bár ettől eltérhetnek a felek. A közüzemi órák állásainak leolvasása is ilyenkor történik, majd ezt követően a közmű szolgáltatóknál kell átíratni a szerződéseket az új tulajdonos nevére. Ide együtt mennek a felek. Érdemes az ingatlan átadásáról jegyzőkönyvet készíteni fotódokumentációval a későbbi viták elkerülése végett!

Az ingatlan eladás nem nagy ördöngösség annak, aki jártas az ügymenetben, ellenkező esetben elég sok nehézség és buktató teheti problémássá a teljes folyamatot. Csak akkor vágj bele önállóan, ha elég felkészült vagy az ingatlan eladására. Ha kell kérj tanácsot szakembertől, vagy bízd rá az eladás teljes ügyvitelét.

Jó eladást!

Üdv.

Egyed Gábor