Home Staging, vagy másként az ingatlan felkészítése az eladásra egy olyan szakmai fogás amivel garantáltan jobb árat kaphatunk a lakásunkért, vagy házunkért! Ebben a bejegyzésben megismerheted melyek azok az alapvető teendőket, amelyekkel te is meg tudod csinálni az ingatlanod felkészítését! Így könnyebben és biztosan jobb áron tudod majd eladni az ingatlant. 

Az ingatlant felkészíteni az eladásra (Home-Staging) annyit jelent, hogy mire a vevő látja az ingatlant, addigra minden esetben a legideálisabb állapottal kell találkoznia. Sokan most legyintenek… Hát persze ezt eddig is tudtam..  de ez a nem mindig egyszerű. Több kisebb feladatból áll össze, amiken sokszor átsiklunk, bele sem gondolva hogy ezáltal mit veszíthetünk, vagy nyerhetünk az eladás során.

Miért szükséges a Home Staging?

A vevők többsége paraméterek alapján keres ingatlant.  Például három szobás, kertes, műanyag ablakos, erkély legyen….stb. Ellenben a végleges döntést mindig az érzelmeik alapján hozzák meg. A vevő csak akkor mond igent egy lakásodra, ha abban jól érzi magát, el tudja képzelni miként élne ott.

”Szerelem első látásra.”

Ez csak akkor jön össze, ha az első benyomástól az utolsóig minden mozzanat ideális.  Az első 1-2 pillanat erősen befolyásolja a vevő későbbi döntését.  De sajnos ez még nem elég a sikerhez. Ha megszerezted az első kellemes benyomást, akkor azt meg kell tartanod legalább addig amíg a vevő az ingatlanban van. Bízva abban, hogy így kellemes emlékként fog visszagondolni az ingatlanra. Ha ez sikerül, akkor sokkal jobb árat fogsz kapni a megegyezéskor.

Érdemes egyből az elején letisztázni!  

Itt nem felújításról beszélek, hanem arról hogy az ingatlan az állapotához képest a legideálisabban nézzen ki, függetlenül attól, hogy felújítandó ingatlanról van szó, vagy egy jó állapotúról. Mindegyik esetben el tudod érni a megfelelő állapotot egy kis odafigyeléssel és tudatossággal. A tapasztalataim szerint az a lakás amelyik fel van készítve az eladásra sokkal eladhatóbb a piacon, mint amelyiket csak úgy, felkészítés nélkül próbálnak eladni.

Egy kis plusz munkával, felújítás nélkül is minimum 3-8%-ot nyerhetsz az eladásnál. Ez egy 20 milliós ingatlannál legalább 600 ezer forintot jelent, amit gondolom nem akarsz ajándékba adni a vevőnek. Itt jegyzem meg hogy egy hatékony ingatlanos már a Home Staging során meg fogja keresni a sikerdíját a tulajdonosnak.

Az ingatlan felkészítése a gyakorlatban.

Az ingatlan felkészítését az eladásra érdemes átgondolni és megtervezni, mielőtt belefognál. El kell dönteni mi az amit mindenképpen meg kell csinálnod és mi az amivel nem érdemes foglalkozni. Van amikor elég egy takarítás, egy légfrissítő és kész. De van amikor akár nagyobb munkálatokat is érdemes megcsinálnod. Ezt mindig az adott ingatlan állapotától függ. Mindig figyelembe kell venni a  költségek megtérülését, hiszen ezekkel a munkákkal (még) nem növeljük meg az ingatlan piaci értékét, hiszen nem felújítunk és nem korszerűsítünk.

Elsőként nézd meg, hogy minden úgy működik-e ahogy annak kell. Mérd fel az ingatlannál mit kell megjavítani, kicserélni. Itt nem felújításról beszélünk, csupán olyan karbantartási munkálatokról, aminek következtében rendeltetésszerűen fog “működni” a lakás. Érdemes ezeket  a karbantartási teendőket előre venni, mert lehet hogy kosszal és rendetlenséggel fog járni.

Konyha

Eladásra felkészített konyha minimális kiegészítőkkel.

Teendők felújítás nélkül.

A következő listában azokat a feladatokat sorolom fel amelyeket mindenképpen meg kell tenned, mielőtt piacra teszed az ingatlant, továbbá akkor is amikor vevőket fogadsz a lakás megtekintése céljából.

  • Az ingatlanban mindig legyen rend! De az-az igazi rend. Egy ügyfelem fogalmazta ezt meg jól, amikor azt mondta olyan rendnek kell lenni mint egy 4-5 csillagos hotelszobában, amikor átveszed a szobát. (Egy felújítandó, vagy átlagos állapotú lakásban is lehet tipp-topp rend, ugyanúgy, mint egy szép újszerű ingatlanban.)
  • Érdemes, egy mindenre kiterjedő nagytakarítást is csinálnod.
  • A ruhák mindig és minden helyiségben legyenek elrakva. A beépített szekrényekben amik maradó részei a lakásnak úgyszintén!
  • A cipők, felesleges lábbelik ne maradjanak elöl még az előszobában sem.
  • Kabátok rendezetten legyenek az előszobai fogason, nem rápúpozva arra. Mindig legyen üres fogas is a vevő kabátjának is!
  • A konyhában legyen rend és tisztaság, amikor jön a vevő. Ne legyen elöl még az elmosott edény sem. Ne ilyenkor főzz. A konyharuha legyen tiszta és rendezetten elhelyezett.
  • Tisztítószerek se legyenek elöl a pulton, hacsak nem egy erre esztétikusan kialakított adagolóról beszélünk. (a „tisztítószer-kirakatot” meg kell szüntetni)
  • A konyhabútor legyen tiszta és rendezett.
Tipp: A konyhában a takarításkor a konyhabútor alsó peremét is alaposan le kell takarítani, mert sokszor ott tapogatóznak a vevők. A szemetes legyen tiszta és szagmentes. A fiókokban, polcokon legyen rend, hisz a vevő benéz a bútorokba is.
  • Az ágyak mindig legyenek  bevetve és ízlésesen letakarva, ha az szükséges. Ne az ágynemű virítson, amikor benéz a leendő vevőd a szobába.
  • Az ablakoknak patyolat tisztáknak kell lenni. A vevő ki fog nézni rajta. Ne arra emlékezzen hogy ez volt a maszatos ablakú ház.
  • A fürdőben, ne legyen, elöl a szennyes. Törölközők legyenek tiszták és rendezetten (hajtogatva) elhelyezettek. A mosógép legyen lecsukva. A tusfürdő kirakatot meg kell szüntetni. Minden legyen a helyén.
  • A kád ne legyen foltos. A csap ne csöpögjön. Ami a szemnek zavaró lehet, azt el kell tüntetni, ki kell javítani.
  • WC ülőke mindig legyen lehajtva. Legyen kiszellőztetve. Ne legyen telepakolva tisztítószerekkel, tisztítóeszközökkel, WC-papír „hegyekkel”. Ha ezeket látja a vevő, egyből az fordul meg benne, hogy ezek nem férnek el máshol?
  • Kamra/élés-kamra/tároló legyen rendben! Ha csak úgy vannak bedobálva a dobozok, ruhák… stb. akkor a vevő, nem azt fogja látni, hogy ez milyen célszerű tároló, hanem hogy nem lehet elférni benne.
  • A teljes ingatlanban legyen felsöpörve, felporszívózva, portalanítva, felmosva.
Nagytakarítás

Az ingatlan felkészítését az eladásra kezd egy nagytakarítással.

Tipp: Az ingatlanban legyen friss a levegő és jó illat! Erre tökéletes egy olcsóbb illatosító is. (ajánlott: vanília, mézeskalács, méz; fahéj) Nem WC Spray, hanem illatosító! Figyeljünk rá, hogy ne töményen és ne akkor illatozzon, amikor ott a vevő. Erre már előre fel kell készülni. A füstölővel csak finoman, mert nem mindenki bírja a füstölő tömjénes illatát és a füstöt. (van aki fullad tőle)

Kis kedvencek…

Kutya/macska/kismalac… stb. ne legyen otthon, amikor a vevő megnézi a lakást. A fekhely és az alomtálca, tál… stb. legyen elrejtve. Nem vagyok állatellenes, de lehet, hogy a vevőnek tetszik az ingatlan, ellenben nem szereti az állatokat és ez rossz érzést kelt benne, így nem fogja megvenni. Az is lehet, hogy feszélyezi a háziállat az egész ottlét alatt. Ezt mindenképpen el kell kerülni.  A szagokra vigyázzunk! Szellőztessünk és illatosítsunk!

Fontosabb karbantartási munkálatok.

Nézd át a lakást hogy minden rendeltetésszerűen működik-e. Ha nem akkor meg kell javítani, ki kell cserélni. Ezek viszonylag kis költséggel megoldható feladatok, bár egy teljes festés már észrevehető költség lehet, de erről később.

A legtöbbször előforduló hibák amiket javítani kell:

  • Ajtók és ablakok nyitása csukása és a redőny működjön.
  • Törött ablaküveg/ajtóüveg: A biztosító kifizeti. Ne magyarázkodj, inkább cseréld ki.
  • A csengő (ha van) működik-e.
  • Az ingatlanhoz vezető világítás működik-e
  • A lakásban a lámpák mindenhol világítanak? Ha kell erősebb égőket kell betenni!
  • A konyhabútor, beépített szekrény (és egyéb látható bútorok) esetében az ajtók ne lógjanak, rendeltetésszerűen működjenek.
  • Ha feljön a küszöb akkor javítani kell.
  • Leszakadt tapéta: Ki kell javítani. Semmiképpen se lógjon!
  • A penészes fugát a fürdőben ki kell cserélni, javítani.
  • A fürdő és a WC szellőző ventilátort ha kell javítani, cserélni.
  • A csepegő csapot meg kell javítani, vagy le kell cserélni. Egy olcsó, de jól működő csapot nem fognak az áralkunál felemlegetni ellenben a csepegéssel.
  • A törött járólapot, csempét, ha van tartalék akkor ki kell javítani.
  • A penészes falakat, mentesíteni kell a penésztől és lefesteni az ilyen falakat.
  • Ne legyen beázás. Ha volt a nyomát el kell tüntetni egy festéssel.
  • Ha a festés piszkos vagy a lakásban dohányoztak, akkor minden esetben ajánlom a festést! Egy felújítandó lakás is könnyebben eladható, ha frissen ki van festve. Ez mindig meghozza az árát!
Elromlott csap javítása.

A Home Staging része az elromlott berendezések javítása is.

Tipp: Mindenhol legyen jó a világítás. Ne legyenek kiégett izzók! A világítás adjon elég fényt, hogy a lakás világos legyen akkor is, ha  este jön a vevő. A sötét ingatlan nyomasztó, nem kellemes, ráadásul a vevőben megmarad, hogy sötét volt a lakás és fuccs az eladásnak.

Ház esetén figyelj erre is!

  • Legyen rendezett a kert az udvar. Fű lenyírva, sövény megnyesve. Udvar, járda összesöpörve. Kutyapiszok összeszedve.
  • Kapuk működjenek. Kerítés legyen megjavítva. (ha kell)
  • Kutya elzárva! Lehet, hogy fél a kutyáktól a vevő. Meg kell oldani akár az elzárást is. Nem elég megfogni. Aki fél a kutyáktól az nagyon feszélyezett lesz, ha egy kutya van a közelében. Ilyenkor nem is az ingatlanra figyel a vevő.
  • Legyen hely hol parkolni a vevőnek!

Társasházi lakás esetén figyelj erre!

  • Ha szükséges, akkor össze kell takarítani a lépcsőházat.
  • Ha a társasházban nem működik a lift, vagy rossz a bejárati ajtó, a kaputelefon…., akkor addig amíg ez nincs kijavítva ne mutasd a lakást. Csak magyarázkodás lesz belőle és a vevő azt jegyzi meg, hogy a lakás ahol nem volt jó a lift, vagy a kaputelefon…
  • A tároló (ha van) legyen rendezett!
Tipp: A lépcsőház állapota nagyban befolyásolhatja a vevők érzéseit. Ha a lépcsőház piszkos, akkor ki kell takarítani és az elszórt hirdetési újságokat is össze kell szedni  mire jön a vevő. Ingatlanközvetítőként sokszor láttam, hogy egy piszkos lépcsőház, milyen mértékben meg tudja nehezíteni az eladást. Érdemes saját kézbe venni a teendőket.

További Tippek:

  • Üres, nem lakott ház/lakás esetén törekedj az egyszerűségre. Kezd azzal hogy kiüríted az ingatlant. Teljesen lekopaszíthatod a bútoroktól. Mindezt azért, mert egy üres ingatlant százszor könnyebb értékesíteni.
  • Régi házaknál/lakásoknál szinte mindig érdemes egy egyszerű tisztasági festést csinálni. Egy tiszta frissen festett ingatlan mindig többet ér a vevő szemében még akkor is, ha azt Ő teljesen felújítaná. Ilyenkor ugyanis jobb árat alkudhatsz ki, mert nem nyomasztja a vevőt az ingatlan elhanyagolt festése. Figyelj rá hogy világos színeket használj. A sötét, vagy az erős mediterrán színeket kevesen szeretik és nem a megfelelő hatást éred el. Ha a lakás ilyen színekre van lefestve, akkor a hirdetés megkezdése előtt mindenképpen érdemes, világos színvilágot (fehér vagy pasztell színek) kialakítani.
Nappali előtte utána állapot

Festés, laminált parketta és takarítás után mehet az eladás!

Összegezve:

  • Figyelj rá hogy minden működjön rendeltetésszerűen.
  • Mindenhol legyen rend és tisztaság, ha kell csinálj egy nagytakarítást.
  • Legyen elég fény, vagy világítás a lakásban, ha kell szerelj fel újabb lámpákat, cserélj izzókat.
  • Legyen kellemes illat. Szellőztess és használj illatosítót.
  • Ne legyen háziállat, kis kedvenc….stb. Feljebb már kifejtettem hogy miért!
  • Ha piszkosak a falak, vagy erős színek vannak a lakásban, akkor fesd ki a lakást. Mindig behozza az árát!
  • Az ingatlan környezete, az udvar, vagy a lépcsőház legyen rendezett, tiszta.

Ezeknek a teendőknek viszonylag kevés a költségoldala, de mégis sokat hozhatnak a konyhára. Mindegy, hogy jó állapotú, vagy felújítandó ingatlanról beszélünk.  Munka van vele, de megéri azt a plusz 3-8%-ot.

Ha odafigyelsz a részletekre és felkészíted az ingatlant az eladásra, akkor biztosan nagyobb eséllyel kezdesz bele az eladásba mint az eladó többsége. Természetesen ezek csak az első lépések a sikeres eladás és a legjobb ár eléréshez, de a START már jól sikerülhet neked is.

Az eladás további lépéseiről bővebben itt olvashatsz.