Az ingatlan felkészítése az eladásra egy olyan szakmai fogás amivel garantáltan jobb árat kaphatsz a lakásodért, vagy házadért! Ebben a bejegyzésben megismerheted melyek azok az alapvető teendők, amelyekkel te is meg tudod csinálni az ingatlanod felkészítését! Így könnyebben fogod elérni a jobb áron történő eladást!

Ugye korábban már írtam, hogy az ingatlan eladás akkor valósítható meg a legjobb eladási áron, ha egy tudatosan felépített eladási folyamaton megy végig a vevő. Ennek a folyamatnak az egyik elengedhetetlen része az ingatlan felkészítése az eladásra.

az ingatlan felkészítése az eladásra

Itt nem az ingatlan felújításáról beszélünk, csupán arra kell törekedned, hogy mire jön a vevő megnézni a házat, addigra mindig a legideálisabb állapottal kell találkoznia. Ki kell hozni a maximumot az ingatlan állapotából, legyen az felújítandó, vagy egy jó állapotú ház. Mindegyik esetben el tudod érni a megfelelő állapotot egy kis odafigyeléssel és tudatossággal.

Miért szükséges az ingatlan felkészítése az eladásra?

A vevők többsége paraméterek alapján keres ingatlant. Például három szobás, kertes, műanyag ablakos, erkély legyen….stb. DE a végleges döntést mindig az érzelmeik alapján hozzák meg. A vevő csak akkor mond igent a lakásodra, ha abban jól érzi magát, el tudja képzelni miként élne ott.

Egy kis plusz munkával, felújítás nélkül is minimum 5-10%-ot nyerhetsz az eladásnál. Ez egy 50 milliós ingatlannál legalább 2,5 millió forintot jelent, amit gondolom nem akarsz ajándékba adni a vevőnek. Itt jegyzem meg hogy egy hatékony ingatlanos már ebben a folyamatban meg fogja keresni a sikerdíját a tulajdonosnak.

”Szerelem első látásra.”

Ez csak akkor jön össze, ha az első benyomástól az utolsóig minden mozzanat ideális. Az első 1-2 pillanat erősen befolyásolja a vevő későbbi döntését. De sajnos ez még nem elég a sikerhez. Ha megszerezted az első kellemes benyomást, akkor azt meg kell tartanod legalább addig amíg a vevő az ingatlanban van. Bízva abban, hogy így kellemes emlékként fog visszagondolni az ingatlanra. Ha ez sikerül, akkor sokkal jobb árat fogsz kapni a megegyezéskor.

Jogosan merülhet fel a kérdés benned, hogy egy felújítandó ingatlan esetében, hogyan fogja jól érezni magát! Úgy hogy azzal szembesül…hogy mennyivel jobban néz ki ez az ingatlan, mint amiket eddig megnézett! Ezt tudod elérni ha az ingatlant felkészíted az eladásra! Ráadásul ilyenkor könnyebb az ingatlanban rejlő lehetőséget értékesíteni mint magát az ingatlant!

tetszik neki az ingatlan

Az ingatlan felkészítése az eladásra.

Ez mindig egy előre átgondolt és megtervezett munka! El kell dönteni mi az amit mindenképpen meg kell csinálnod és mi az amivel nem érdemes foglalkozni. Van amikor elég egy takarítás, egy légfrissítő és kész. De van amikor akár nagyobb munkálatokat is érdemes megcsinálnod.

Elsőként nézd meg, hogy minden úgy működik-e ahogy annak kell. Mérd fel az ingatlannál mit kell megjavítani, kicserélni. Itt nem felújításról beszélünk, csupán olyan karbantartási munkálatokról, aminek következtében rendeltetésszerűen fog „működni” a lakás. Érdemes ezeket a karbantartási teendőket előre venni, mert lehet hogy kosszal és rendetlenséggel fog járni.

Teendők felújítás nélkül.

A következőkben azokat a feladatokat sorolom fel amelyeket mindenképpen meg kell tenned, mielőtt piacra teszed az ingatlant, továbbá akkor is amikor jönnek a vevők megnézni a lakást.

Az ingatlanban mindig legyen rend! De az-az igazi rend. Egy ügyfelem fogalmazta ezt meg jól, amikor azt mondta olyan rendnek kell lenni mint egy 4-5 csillagos hotelszobában, amikor átveszed a szobát. (Egy felújítandó, vagy átlagos állapotú lakásban is lehet tipp-topp rend, ugyanúgy, mint egy szép újszerű ingatlanban.)

Érdemes, egy mindenre kiterjedő nagytakarítást is csinálnod. A ruhák mindig és minden helyiségben legyenek elrakva. A beépített szekrényekben amik maradó részei a lakásnak úgyszintén!

lakás takarítás eladás előtt

A cipők, felesleges lábbelik ne maradjanak elöl még az előszobában sem. Kabátok rendezetten legyenek az előszobai fogason, nem rápúpozva arra. Mindig legyen üres fogas is a vevő kabátjának is!

A konyhában legyen rend és tisztaság, amikor jön a vevő. Ne legyen elöl még az elmosott edény sem. Ne ilyenkor főzz. A konyharuha legyen tiszta és rendezetten elhelyezett. Tisztítószerek se legyenek elöl a pulton, hacsak nem egy erre esztétikusan kialakított adagolóról beszélünk. (a „tisztítószer-kirakatot” meg kell szüntetni) A konyhabútor legyen tiszta és rendezett.

Tipp: A konyhában a takarításkor a konyhabútor alsó peremét is alaposan le kell takarítani, mert sokszor ott tapogatóznak a vevők. A szemetes legyen tiszta és szagmentes. A fiókokban, polcokon legyen rend, hisz a vevő benéz a bútorokba is.

Az ágyak mindig legyenek bevetve és ízlésesen letakarva, ha az szükséges. Ne az ágynemű virítson, amikor benéz a leendő vevőd a szobába.

Az ablakoknak patyolat tisztáknak kell lenni. A vevő ki fog nézni rajta. Ne arra emlékezzen hogy ez volt a maszatos ablakú ház.

A fürdőben, ne legyen, elöl a szennyes. Törölközők legyenek tiszták és rendezetten (hajtogatva) elhelyezettek. A mosógép legyen lecsukva. A tusfürdő kirakatot meg kell szüntetni. Minden legyen a helyén. A kád és fuga ne legyen foltos. A csap ne csöpögjön. Ami a szemnek zavaró lehet, azt el kell tüntetni, ki kell javítani.

WC ülőke mindig legyen lehajtva. Legyen kiszellőztetve. Ne legyen telepakolva tisztítószerekkel, tisztítóeszközökkel, WC-papír „hegyekkel”. Ha ezeket látja a vevő, egyből az fordul meg benne, hogy ezek nem férnek el máshol?

Kamra/élés-kamra/tároló legyen rendben! Ha csak úgy vannak bedobálva a dobozok, ruhák… stb. akkor a vevő, nem azt fogja látni, hogy ez milyen célszerű tároló, hanem hogy nem lehet elférni benne.

A teljes ingatlanban legyen felsöpörve, felporszívózva, portalanítva, felmosva.

Tipp: Az ingatlanban legyen friss a levegő és jó illat! Erre tökéletes egy olcsóbb illatosító is. (ajánlott: vanília, mézeskalács, méz; fahéj) Nem WC Spray, hanem illatosító! Figyeljünk rá, hogy ne töményen és ne akkor illatozzon, amikor ott a vevő. Erre már előre fel kell készülni. A füstölővel csak finoman, mert nem mindenki bírja a füstölő tömjénes illatát és a füstöt. (van aki fullad tőle)

Kis kedvencek…

Kutya/macska/kismalac… stb. ne legyen otthon, amikor a vevő megnézi a lakást. A fekhely és az alomtálca, tál… stb. legyen elrejtve. Nem vagyok állatellenes, de lehet, hogy a vevőnek tetszik az ingatlan, ellenben nem szereti az állatokat és ez rossz érzést kelt benne, így nem fogja megvenni. Az is lehet, hogy feszélyezi a háziállat az egész ottlét alatt. Ezt mindenképpen el kell kerülni. A szagokra vigyázzunk! Szellőztessünk és illatosítsunk!

a kis kedvenc most nem kell

Fontosabb karbantartási munkálatok.

Nézd át a lakást hogy minden rendeltetésszerűen működik-e. Ha nem akkor meg kell javítani, ki kell cserélni. Ezek viszonylag kis költséggel megoldható feladatok, bár egy teljes festés már észrevehető költség lehet, de erről később.

A legtöbbször előforduló hibák amiket javítani kell:

  • Ajtók és ablakok nyitása csukása és a redőny, szúnyogháló működjön.
  • Törött ablaküveg/ajtóüveg: A biztosító kifizeti. Ne magyarázkodj, inkább cseréld ki.
  • A csengő (ha van) működik-e?
  • Az ingatlanhoz vezető világítás működik-e?
  • A lakásban a lámpák mindenhol világítanak?

Tipp: A világos lakás mindig jó! De ha a lakás amúgy sem világos, vagy éppen borongós az idő, akkor fel kell kapcsolni a lámpákat még mielőtt odaér a vevő. De mit sem ér a lámpa ha nem ad elég fényt! TEHÁT!!!! Cserélj izzókat erősebbre ott ahol kell. Egy Barlanglakást ahova fejlámpával kell bemenni nehéz jó áron eladni!

  • A konyhabútor, beépített szekrény (és egyéb látható bútorok) esetében az ajtók ne lógjanak, rendeltetésszerűen működjenek.
  • Ha feljön a küszöb akkor javítani kell.
  • Leszakadt tapéta: Ki kell javítani. Semmiképpen se lógjon!
  • A penészes fugát a fürdőben ki kell cserélni, javítani.
  • A fürdő és a WC szellőző ventilátort ha kell javítani, cserélni.
  • A csepegő csapot meg kell javítani, vagy le kell cserélni. Egy olcsó, de jól működő csapot nem fognak az áralkunál felemlegetni ellenben a csepegést igen.
csepegő csap
  • A törött járólapot, csempét, ki kell javítani.
  • A penészes falakat, mentesíteni kell a penésztől és lefesteni.
  • Ne legyen beázás. Ha volt és már javított akkor a nyomát el kell tüntetni egy festéssel.

Ha a festés piszkos vagy a lakásban dohányoztak, akkor minden esetben ajánlom a festést! Egy felújítandó lakás is könnyebben eladható, ha frissen ki van festve. Ez mindig meghozza az árát!

Ház esetén figyelj erre is!

  • Legyen rendezett a kert az udvar. Fű lenyírva, sövény megnyesve. Udvar, járda összesöpörve. Kutyapiszok összeszedve.
  • Kapuk működjenek. Kerítés legyen megjavítva. (ha kell)
  • Kutya elzárva! Lehet, hogy fél a kutyáktól a vevő. Meg kell oldani akár az elzárást is. Nem elég megfogni. Aki fél a kutyáktól az nagyon feszélyezett lesz, ha egy kutya van a közelében. Ilyenkor nem is az ingatlanra figyel a vevő.
  • Legyen hely hol parkolni a vevőnek!

Társasházi lakás esetén figyelj erre!

  • Ha szükséges, akkor össze kell takarítani a lépcsőházat.
  • Ha a társasházban nem működik a lift, vagy rossz a bejárati ajtó, a kaputelefon…., akkor addig amíg ez nincs kijavítva ne mutasd a lakást. Csak magyarázkodás lesz belőle és a vevő azt jegyzi meg, hogy a lakás ahol nem volt jó a lift, vagy a kaputelefon…
  • A tároló (ha van) legyen rendezett!
társasházi lépcsőház takarítás

Tipp: A lépcsőház állapota nagyban befolyásolhatja a vevők érzéseit. Ha a lépcsőház piszkos, akkor ki kell takarítani és az elszórt hirdetési újságokat is össze kell szedni mire jön a vevő. Ingatlanközvetítőként sokszor láttam, hogy egy piszkos lépcsőház, milyen mértékben meg tudja nehezíteni az eladást. Érdemes saját kézbe venni a teendőket.

Érdemes!

Régi, vagy régen nem lakott ingatlanok esetén törekedj az egyszerűségre. Kezd azzal hogy kiüríted az ingatlant. Teljesen lekopaszíthatod a bútoroktól. Mindezt azért, mert egy kiürített ingatlant könnyebb jó áron eladni mint egy régi bútorokkal telepakolt lakást!

Ezeknél az ingatlanoknál szinte mindig érdemes egy egyszerű tisztasági festést csinálni. Egy tiszta frissen festett lakás mindig többet ér a vevő szemében még akkor is, ha azt Ő teljesen felújítaná. Mivel nem nyomasztják a vevőt az ingatlanban található régi bútorok a piszkos falak, ezért könnyebben tudsz majd vele megegyezni.

Figyelj rá hogy fehér vagy világos pasztell színeket használj. A sötét, vagy az erős mediterrán színek nem fognak segíteni.

Nappali festés előtt és után.

Ezen túl… Szükségesnek tartom megemlíteni azt is ami kis országunkban még nem elterjedt, de már találkozni vele az ingatlanpiacon. Ez pedig nem más mint a tudatosan értéknövekedés céljából végzett, Home Staging-el egybekötött felújítás, korszerűsítés és átalakítás. Ennek egy külön cikket szentelhetnék, mivel itt már nem csak a jó áron történő megegyezést célozzuk meg, hanem konkrétan a haszonszerzést! De erről majd egy másik írásban…

Összegezve:

  • Figyelj rá hogy minden működjön rendeltetésszerűen.
  • Mindenhol legyen rend és tisztaság, ha kell csinálj egy nagytakarítást.
  • Legyen elég fény, vagy világítás a lakásban, ha kell szerelj fel újabb lámpákat, cserélj izzókat.
  • Legyen kellemes illat. Szellőztess és használj illatosítót.
  • Ne legyen háziállat, kis kedvenc….stb. Feljebb már kifejtettem hogy miért!
  • Ha piszkosak a falak, vagy erős színek vannak a lakásban, akkor fesd ki a lakást. Mindig behozza az árát!
  • Az ingatlan környezete, az udvar, vagy a lépcsőház legyen rendezett, tiszta.

Ezeknek a teendőknek viszonylag kevés a költségoldala, de mégis sokat hozhatnak a konyhára. Mindegy, hogy jó állapotú, vagy felújítandó ingatlanról beszélünk. Munka van vele, de megéri azt a plusz 5-10%-ot.

Ha kérdésed van a témában, esetleg tanácsara lenne szükséged, mert ingatlan eladásban gondolkozol, akkor hívj vagy küldj egy üzenetet és kereslek.

Egyed Gábor Ingatlanközvetítő

Keress bizalommal!

+36 70/325-3633