Kihagyás 
Ingatlan eladás folyamata
Lépésről lépésre útmutató
„Ez az útmutató a Győrben és Győr környékén szerzett, közel 20 éves ingatlanközvetítői tapasztalatom alapján készült.”
Az ingatlan eladás folyamata sokak számára elsőre egyszerűnek tűnik: feladni egy hirdetést, megvárni a vevőt, és eladni a lakást. A valóságban viszont ez egy több lépésből álló, tudatosan felépített folyamat, ahol minden döntés hatással van a végső eladási árra és az értékesítés gyorsaságára.
Ebben az útmutatóban lépésről lépésre végigvezetlek az ingatlan eladás teljes folyamatán, a döntéstől egészen a birtokba-adásig, kifejezetten a győri és Győr környékbeli piac tapasztalatai alapján is.
Egy jól felépített eladási stratégia segít, hogy…
Ingatlan eladás – 1. lépés
Amikor megszületik a fejedben a gondolat, hogy el kell adnod az eddig szeretett otthonként működő lakást, egyből jön a következő kérdés, hogyan is kezdd el az egészet. Az aktuális győri és Győr környéki ingatlanpiacon már nem elég csak úgy meghirdetni a lakás, vagy a házat.
Az ingatlan eladás első és legfontosabb lépése egy tudatos döntés és értékesítés folyamatának átgondolása megtervezése. Ha ez kimarad, az egész eladás könnyen széteshet, elhúzódhat, vagy akár jelentős pénzügyi veszteséget is okozhat. A következőket mindenképpen tisztázd le még mielőtt bármibe is belefogsz. Különösen fontos egy olyan ingatlanpiacon mint a győri
Dokumentumok és jogi előkészítés – 2. lépés
Ebben a részben azt mutatom meg, hogy milyen dokumentumokra lesz szükséged az eladáshoz. Ezeket be kell szerezni még az ingatlan meghirdetése előtt, hogy a vevőt hitelt érdemlően és teljeskörűen tudd tájékoztatni az ingatlannal kapcsolatban továbbá, hogy ne legyenek fennakadások az adásvételkor.
Személyes okmányok ellenőrzése
Elsőre apróságnak tűnik de sokszor csak az utolsó pillanatban derül ki hogy az adásvételi szerződés megkötéséhez szükséges személyes okmányok valamelyike lejárt, vagy nem található meg. Ezeket ellenőrízni kell és ha szükséges pótolni, vagy újítani.
Az adásvételhez szükséges személyes okmányok:
- személyi igazolvány, vagy útlevél, vagy jogosítvány,
- lakcímkártya,
- adókártya
Friss Tulajdoni lap beszerzése
Ez az egyik legfontosabb dokumentum. Sok esetben azt tapasztalom, hogy olyan terhek is vannak még az ingatlanon amik már nem is aktuálisak. Ezeket rendezni kell a fölhivatalban.
El kell tudnod mondani a vevőnek, hogy milyen az ingatlan jogi helyzete. Kik a tulajdonosok? Van-e rajta hitel, vagy más teher? A tulajdoni lappal tudod igazolni, hogy a tied a lakás!
Ha nem egyértelmű számodra a tulajdoni lap tartalma, akkor érdemes tanácsot kérni, egy ügyvédtől, vagy egy tapasztalt ingatlanközvetítőtől. Amennyiben szeretnél többet metudni a tulajdoni lapról illetve érdekel, hogy hogyan tudod ingyenesen beszerezni, akkor olvasd el a témában írt cikkemet a blogban.
Térképmásolat beszerzése ( családi házaknál)
Amikor egy házat szeretnél eladni, akkor ez egy fontos dokumentum. Ez mutatja meg hogy az ingatlanod felkerült-e az ingatlan nyilvántartás térképrendszerére. Sőt nem elégséges arról meggyőződni, hogy rajta van-e a földhivatali térképen, hanem azt is meg kell tudni, hogy megfelelően van-e feltüntetve.
A régebben épült házak esetében sokszor találkoztam azzal, hogy egy utólag beépített terasz, egy épületbővítés, egy melléképület, vagy garász nem szerepel az ingatlannyilvántartásban. A Győr környéki településeken ez egy gyakran előforduló probléma! Pedig ha ez nincs rendben, akkor az ingatlan nem hitelezhető, így a vevők túlnyomó többsége már nem is tudja megvenni a házat.
Ha érdekel hogy mi a teendő amikor utólag kell feltüntetni egy ingatlant, akkor vedd fel velem a kapcsolatot és segítek benne.
Energetikai tanúsítvány
Az ingatlanok energetikai tanúsítványa egy hivatalos dokumentum, amely megmutatja, hogy egy épület vagy lakás mennyire energiahatékony. A tanúsítvány a vevőnek azt mutatja meg, hogy az adott ingatlan mennyire energiahatékony és várhatóan mennyibe kerül a fenntartása (fűtés és melegvíz).
A tanúsítvány besorolását már az ingatlan hirdetésekor fel kell tüntetni, így még előtte be kell szerezni. A vevőnek pedig kötelező átadni az eladáskor.
Villamos biztonsági felülvizsgálat
Ez egy szakértői ellenőrzés, amely során az épület elektromos hálózatát és berendezéseit vizsgálják meg abból a szempontból, hogy megfelelnek-e a szükséges biztonsági előírásoknak.
Célja, hogy kiszűrje az áramütés, tűz vagy egyéb meghibásodás kockázatát (például hibás vezetékek, földelési problémák, túlterhelés). A vizsgálat során méréseket végeznek, ellenőrzik a védelmi eszközöket, majd jegyzőkönyvet készítenek az állapotról.
Ezt a felülvizsgálati jegyzőkönyvet kötelező az ingatlan eladásakor a vevőnek átadni. Ezt sok eladó megpróbálja megúszni, mert nem akar költeni rá, pedig ha nem kerül átadásra a vevőnek és utólag gond lesz az elektromos rendszerrel, akkor súlyos milliókba is kerülhet a korábbi spórolás.
Műszaki dokumentumok
Célszerű előre öszekészíteni az ingatlannal kapcsolatot műszaki dokumentációt. Terveket, módosításokat, engedélyeket, használatba vételit, kémény és gázkészülék ellnőrzések anyagait. Klímák és szellőztetők tisztításának dokumentumait. Bojler, hőszivattyú karbantartási igazolásokat. Garancia papírokat. Használati utasításokat. Szerelők, karbantartó szakemberek listáját.
Társasházi dokumentumok
Ha a lakásod egy társasházban van akkor a vevő, vagy az ügyvédje kérni fogja a Társasházalapító Okiratot és a Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ), továbbá az utolsó éves elszámoló közgyűlés jegyzőkönyvét is. Ezekből derülnek ki a rögzített albetétek, tárolók, a ház mindennapi működésének szabályai, a közös költség mértéke, a társasház anyagi helyzete és a tervezett felújítások korszerűsítések.
Rezsi igazolások
A vevőket érdekli az ingatlan rezsije ezért erre érdemes előre felkészülni előre. Egy évre visszamenőleg célszerű összeállítani egy komlett tájékoztató jellegű anyagot, ami megmutatja, hogy mennyi a fűtésrezsi, az áram, a kábeltévé és a csatorna díja. Ezeket az adatokat számlákkal és elszámolásokkal tudod a leghitelesebben igazolni.
Társasház esetén a közös költség is egy fontos rezsielem. Itt azt is el kell tudnod mondani, hogy pontosan mi tartozik bele a megfizetett közös költségbe. (pl. takarítás, képviselő díja, biztosítás… stb.).
Ha az előkészületekkel meg vagy, akkor gyerünk tovább…
Az ingatlan árának megállapítása – 3. lépés
Az irányár meghatározása valóban az egyik legkritikusabb pontja az ingatlanértékesítésnek. Győrben és a győri aglomerációban szerzett tapasztalataim alapján ez határozza meg az egész értékesítési folyamat dinamikáját, a kereslet mértékét, az érdeklődők minőségét, és végső soron az elérhető eladási árat is.
Mi történik, ha túl alacsony az ár?
- Az eladás gyors, de az ár nem tükrözi az ingatlan valós piaci értékét.
- Az elbukott pénzt nem lehet visszacsinálni.
- Az eladó csak utólag érzi (tudja meg), hogy túl olcsón adta el.
Azt tapasztalom, ha túl magas az ár, akkor…
- csökken az érdeklődők száma, mert a vevők már a keresésnél kiszanálják az ingatlant,
- megnyúlik az értékesítési idő, ami a „piacon ragadáshoz” vezet,
- az ingatlan „kiég” – a vevők elkezdik problémásnak gondolni,
- végül árengedményre kényszerülsz, gyakran a reális piaci ár alá.
A túlárazásban a veszély az, hogy a rossz induló ár miatt az ingatlan elveszíti a lendületét – pedig az első 1-2 hét a leghatékonyabb időszak az értékesítés során. A legtöbb eladó a rosszul megválasztott induló ár miatt veszít milliókat!
Az ingatlan felkészítése az eladásra – 4. lépés
Az ingatlan felkészítése az eladásra egy tudatos folyamat, amelynek célja, hogy a lakás vagy ház a lehető legjobb állapotban jelenjen meg a vevők előtt, anélkül, hogy teljes felújítást végeznénk rajta.
Lényege, hogy kihozzuk a maximumot az adott állapotból: rend, tisztaság, kisebb javítások és egy átgondolt megjelenés segít abban, hogy az érdeklődők pozitív benyomást szerezzenek. Ez a lépés segít kitűnni a piacon és vonzóbbá teszi az ingatlant a vevők számára, így gyorsabban és jobb áron lehet értékesíteni az ingatlant. Különösen fontos ez egy akkora ingatlanpiacon mint a győri.
Összességében ez egy kis ráfordítással járó, mégis nagy hatású lépés, amely segít kitűnni a piacon és növeli az értékesítés sikerességét. Azt tapasztalom, hogy a vevők sokkal jobb ajánlatot adnak, még egy felújítandó ingatlanra is ha az fel lel van készítve az eladásra.
Ha részletesebben is érdekel, hogy mit kell tenni egy ingatlan felkészítése során, hogy az elősegítse az eredményes eladást, akkor nézd meg a témában írt blogcikket. A címe: „Az ingatlan felkészítése az eladásra”
Ingatlan hirdetés és marketing – 5. lépés
Fotók az ingatlanról
A már felkészített lakásról fotóanyagot kell készíteni, hogy az ingatlan hirdetésében vizuálisan is be lehessen mutatni a lakást a leírás mellett. A fotó szerepe hogy megállítsa a vevőt a hirdetések görgetésekor és elérje hogy megnyissa a hirdetést. A jó ingatlan fotónak mind minőségében mind témájában kiemelkedőnek kell lennie. Ma már nem elég „csak úgy” lefotózni a lakást. Meg kell koreografálni a képet, hogy az világos legyen, teret mutasson, és felkeltse a figyelmet. Az ingatlan fotózásról is találsz részletes cikket a blogon.
Hirdetés szöveges tartalma
A jó hirdetési szöveg már az első mondatban megragadja a figyelmet, és azonnal kiemeli az ingatlan legvonzóbb tulajdonságát. Közérthető, jól strukturált, kerül minden felesleges szóvirágot, mégis képes hangulatot teremteni és segít elképzelni az ingatlant. Fontos, hogy konkrétumokra építsen (méret, elosztás, műszaki állapot, környék), ne általánosságokra. Hiteles és őszinte legyen, olyan ami nem ígér többet mint amit a lakás tud, így növeli a bizalmat. A végén pedig egyértelműen cselekvésre ösztönöz, például megtekintésre hív vagy hangsúlyozza a lehetőség egyediségét.
Videó és 3D bejárás
Egy prémium vagy luxus minőségű ingatlan esetében, ma már a marketing anyagok részét képezi a videós bemutatás és a 3D ingatlan séta is. Ezeknek figyelemfelkeltő és nézettségnövelő hatásuk is van, ami elősegíti az eredményes eladást.
Érdeklődők kezelése és az ingatlan bemutatása – 6. lépés
Érdeklődők kezelése
A jól megírt hirdetés és a tudatos marketing eredményeként releváns érdeklődők fognak jelentkezni, akik szeretnék személyesen is megtekinteni az ingatlant. Ha a célzás és az árazás megfelelő volt, már eleve komoly vevőjelöltekkel fogsz beszélni. Ez már fél siker.
Az előkészítés során megszerzett információk birtokában már a telefonban is magabiztosan tudsz válaszolni a felmerülő kérdésekre. Fontos, hogy először válaszolj a kérdésekre, és csak ezután javasolj személyes találkozót.
Bár a győri vevők többsége is egyből azt kérdezi, „Mikor lehet megnézni?”…. Én ilyenkor vissza szoktam kérdezni, hogy az ingatlannal kapcsolatban van-e kérdése mielőtt egyezttetnénk. Sokszor ilyenkor derül ki, hogy nem is olvasta el a hirdetés szövegét, csak a képeket nézte és például a 3. emelet neki nem is jó, ráadásul csak erkélyeset venne ami itt nincs is.
Ha nem megfelelő az időpont a beszélgetésre, inkább ne vedd fel a telefont, vagy jelezd, hogy később visszahívod. A visszahívásnál fontos, hogy nyugodt körülmények között tudj a vevőre figyelni.
Amennyiben már a telefonban szóba kerül az alku, elegendő annyit mondani, hogy „az ár ésszerű keretek között alkuképes, de a konkrét egyeztetésre a személyes megtekintést követően kerülhet sor”.
Írd fel az időpontot és a vevő nevét és telefonszámát, hogy ha közben bármi változna tudjatok beszélni.
Az ingatlan bemutatása a vevőnek
Ez már komoly feladat. Egy felkészült ingatlanközvetítő ilyenkor figyel minden részletre ami befolyásolhatja a vevő döntését. Neked is így kell tenned, ha jó árat szeretnél kapni az ingatlanért.
- Első benyomás: Törekedj rá hogy egy már felkészített ingatlant mutass, ne olyat ami éppen csak összepakolt. Súlyos pénzek múlhatnak rajta.
- Mivel Te előzetesen nem tudsz felkészülni a vevőből így nem tudod hogy hol lehetséges hatni rá, ezért a legjobb ha az egész bemutatás alatt tárgyilagos próbálsz maradni.
- Felejtsd el az érzelmeket és főleg hogy… neked miért jó ez… és miért jó az… A legtöbb vevő ezt nyomulásnak veszi!
- Feletsd el amit a TV-ben láttál!!!! Ne kínáld kávéval és sütivel…. Ez nem egy baráti beszélgetés! Ez félreviszi az egészet.
- Első alkalommal nem kell minden apró részletbe belemenni. (pl. hogyan működik a kazán; mennyit termel a napelem…stb.) Ezek ráérnek a következő alkalommal is, ha érdekli őket az ingatlan úgyis visszajönnek még…
- Kérdezd meg a végén, hogy Megveszi-e? Nem azt hogy tetszett-e! Azt hogy meg akarja-e venni? Mikor ad visszajelzést?
- A végén adj egy előre összeállított tájékoztató csomagot, amiből a vevő otthon is tud tovább gondolkozni az ingatlanról.
- Készíts jegyzetet a vevőről ha elment és jegyezz fel bele minden infót ami csak megtudtál ról. (telefonszám, fizetéso forma, ajánlat ha adott… stb.)
Ajánlat és alku – itt dől el a végső ár – 7. lépés
Ez a következő “próbatétel” ahol minden részletre figyelned kell, ha jó árat szeretnél kapni az ingatlanért. Könyvet lehetne írni arról, hogy hány és hány irányba mehet el egy alkudozás, de egy a lényeg, aki kérdez az irányít! Ingatlanközvetítőként a győri és Győr környéki ingatlanpiacon már több száz sikeres áralkun vagyok túl, de sajna nem lehet előre felkészülni minden esetre. A legfontosabb hogy törekedj rá hogy te kérdezz ő pedig válaszoljon és ne fordítva.
Ugye a megtekintés végén lehetőséged ven megkérdezni, hogy… Érdekli-e az ingatlan? Megveszi? Megbeszéljük a vétel részletei?
Ha te kezdeményezel és a kérdéseiddel irányítod a beszélgetést, akkor könnyebben tudsz egy számodra kedvező megegyezést összehozni.
Ha ettől részletesebben érdekel az ingatlan alku, akkor olvasd el a témában írt cikkemet: Ingatlan alku
Foglaló, adásvételi szerződés, földhivatal – 8. lépés
Ha megegyeztetek, akkor jöhet a foglaló! Nem előleg!
Az ingatlanban, azonnal történő foglalózás lehetséges, bár nem igazán buzdítok rá senkit, mivel ilyenkor még a legtöbb esetben nincs minden részlet átbeszélve, ez pedig vitát szülhet a későbbiekben. A foglalózást az ügyvédnél, érdemes és ott biztonságos megoldani!
Ha az adásvételi szerződés megkötésének nincsen akadálya akkor az ügyvéd megcsinálja a szükséges dokumentumokat, levezényli a foglaló átadását és a szerződés megkötését.
Magyarországon az elfogadott foglaló mértéke a vételár 10%-a, de ettől a felek eltérhetnek. A foglalót lehet kézből kézbe adni, de lehet utalni is.
A szerződés megkötése után az ügyvéd benyújtja az adásvételi anyagokat a földhivatalba, hogy az ingatlan nyilvántartásban is rögzítésre kerüljön a megállapodásotok. A fölhivatali eljárás módja függ attól hogy a vevő igényel-e hitelt és állami támogatást vagy nem.
Ha a vevő nem fizet ki mindent az adásvételkor, akkor az elején csak széljegyre kerül. Ez azt jelenti hogy rögzítik az ingatlan tulajdoni lapján hogy itt egy adásvétel van folyamatban és ő lesz az ingatlan tulajdonosa, ha kifizette a teljes vételárat.
Egy készpénzes vásárlás ügyintézése 30-60 napon belül lezáródhat, míg egy hiteles ügylet ingatlannyilvántartási lezárása elhúzódhat 60-90, de akár 120 napig is. Mindig a teljes vételár megfizetését követően zárulhat le egy adásvétel.
Birtokbaadás, közművek és az adózás – 9. lépés
Sokan úgy gondolják, hogy az eladás az ügyvédnél ér véget, pedig még akad teendő utána is, mire végleg lezárhatod az ingatlan eladását. A adásvétel után – amikor a vevő már kifizette a teljes vételárat – jön a birtokbaadás.
Itt adod át az ingatlant és a kulcsokat a vevőnek. De ez nam csak ennyi!
- Át kell adni részletesen az ingatlan. Meg kell osztani minde a rendeltetésszerű használattal kapcsolatos részletet a vevővel.
- Át kell adni az ingatlan dokumentumait. (rajzokat, iratokat, tanúsítványt…stb.)
- Át kell adni minden működést biztosító gép dokumentációját.
- Meg kell mutatni mi hogyan működik.
- Le kell olvasni és dokumentálni az óraállásokat.
- Ki kell tölteni a közművek átírásához szükséges dokumentumokat és aláírni azokat.
- Meg kell adni a közös képviselő és az éves karbantartást végző szerelők elérhetőségét…stb.
- Érdemes mindezeket egy jegyzőkönyvben is rögzíteni, hogy később ne legyenek problémás helyzetek, mert valaki nem emlékszik valamire, vagy elfelejtett valamit.
Közművek és egyébb átírások
A birtokba adáskor vagy utána 15 napon belül el kell intézni a közművek átírását. Legalábbis el kell indítani. A közművek átírásához nem szükséges végigjárni minden közmű szolgáltatót. Már működik az online lejelentés. enek a legegyszerűbb módja az e-mailen történő lejelentés. Ilyenkor a szolgáltató erre a célra fenntartott e-mail címére kell elküldeni a már kitöltött és aláírt felhasználó változást bejelentő dokumentumokat és a csatolandó iratokat. Majd később (1-2 hét múlva) érdemes ellenőrízni a szolgáltatónál, hogy rendben végbe ment-e az átírás.
A közművek átírásán túl még el kell intézni:
- közös költség átírása,
- TV, internet átírása, vagy lemondása,
- biztosítás lemondása,
- lakcím kijelentkezés,
- ha van akkor bejelentett cég átjelentése
- önkormányzati kijelentkezés (nem mindenhol kell)
